财新传媒
位置:博客 > 香樟经济学术圈 > “房奴效应”还是“财富效应”?

“房奴效应”还是“财富效应”?

推文人 | 林映吟 
原文信息:颜色,朱国钟,“房奴效应”还是“财富效应”?——房价上涨对国民消费影响的一个理论分析,《管理世界》,2013年第3期。
 
一、主要视角
 
中国经济高速发展期间却出现异常现象——内需疲软,严重制约了经济的平稳可持续发展。消费不足因素的研究,显得十分紧迫。作者结合国家统计局发布的35个大中城市基本经济情况报表进行初步分析,发现收入不足并非制约消费的因素,进而将视角转入同期的另一个重大宏观问题——住房市场化改革之后从未消停过的房价上涨。提出了房价上涨是否抑制消费的研究议题。房价上涨的影响分成两部分,房奴效应和财富效应,以往的研究集中在单一效应的分析,但房价影响总消费取决于二者的净效应,因此本文作者尝试将这两个效应程度识别出来,以更好地刻画出房价对总消费的具体影响。
二、方法
 
本文通过建立一个动态生命周期模型,对“房奴效应”和“财富效应”如何影响房价进行了理论研究和数值模拟。
 
三、识别策略
 
模型中,理性家庭获得外生劳动收入,在消费与投资之间进行最优配置。住房既是消费品也是投资品。有无风险债券与住房两种资产可供选择。
其次,将市场摩擦引入基准模型中,通过数值模拟,解出不同年龄阶段家庭的最优消费路径。并对比基准模型与完整模型的轨迹。其中,基准模型中,假设房价房租比不随时间变动,家庭平均收入恒为1,房价收入比=10。将房价收入比由10提高到50表示房价的一次性上涨。
 
最后,通过对人口年龄结构的加权调整,刻画国民总需求的动态变化轨迹。从微观家庭行为解析转入社会总体行为研究。
 
四、模型求解结果
 
(一)基准模型解析解
 
有房者的最优消费和购房决策由以下两个表达式决定。
式(1)刻画了同一时期内消费和住房者对资源分配关系,式(2)刻画跨期欧拉方程。
 
得出以下结论:
 
房价一次性增长下,在劳动收入非随机的无摩擦经济中,消费函数不受房价P的影响;在无摩擦理想经济中,如果房价一次上涨了g%,最优住房拥有量则下降g/(1+g)%。
 
房价按固定速度无限增长,消费住房比是年龄的增函数;房产投资的增长率是g的减函数;如果γ>1,那么消费增长率是g的增函数。亦表明,随着年龄增长,家庭会逐渐减少住房投资,增加消费品消费。
 
(二)完整模型数值模拟
 
(1)基准模型下的家庭生命周期轨迹(图1实线)
图一第一幅图表明家庭一生消费呈现驼峰形状。年轻时期为了购房首付,还房贷而储蓄,消费处于低水平。直到40岁家庭房产持有量不变,还贷款压力不再,消费达到最高水平。40岁之后为了应对未来退休收入下降,家庭消费逐年缓慢下降。第二、四幅图表明,40岁之前房产持有者一直在增加,且有房之后,住房基本不变。第三幅图则刻画了住房市场与金融市场之间的关系。年轻时住房抵押贷款的增加使得负金融资产越来越多,直到房贷还清才会购买金融资产作为储蓄,负金融资产转变为正。
 
说明在一个完全停滞的经济体中,住房市场不存在投资性购房。
 
(2)房价一次性时的上涨家庭生命周期轨迹(图1虚线)
 
对比实线与虚线,可以看出最受影响的是青年无房阶层,为早日买房,被迫加大储蓄,压缩消费,成为“房奴”。而中老年阶层消费受影响不显著,但其住房面积显著下降,成为“蜗居”类房奴。但此时金融市场获益,房价过高转向金融资产投资,使得资产价格上升。
 
(3)房价永久性上涨时的上涨家庭生命周期轨迹
 
图2第一幅图表明家庭的最优消费在青年和中年时期与房价零增长时期的趋势和水平都基本相同,因为这时家庭面临的都是通过储蓄来支付首付和偿还住房贷款。但临近退休时,家庭会在年老时逐步出售房产以增加消费(第二幅图),因为不断增值的房产留给后代遗赠效应会递减。
 
房价持续永久性增长,对年轻人消费无显著影响,但对老年人消费具有一定的促进作用,体现了财富效应。
(4)中国房价上涨对国民消费的影响
 
上图:房价一次性增长情况下的社会总消费变动体现房奴效应。
 
下图:房价持续上涨情况下的社会总消费变动体现财富效应。
五、贡献
 
模型具有理论独创性:建立了一个内容丰富的生命周期模型,涵盖了房价上涨作用于消费的多种机制,刻画了多种形式的市场摩擦所起的作用。而包含多种市场摩擦的动态住房消费模型一直是理论上的一个难点。
 
模型的数值模拟具有广泛的适用性:通过模型进行的数值模拟具有广泛的适用性,可以运用于中国的房地产市场,定量评价在不同的收入、房价与租金下总消费变动的路径,对现实进行指导和预测。
 
六、不足
 
模型机制设计过于平淡无奇,没有亮点。
 
假设过于极端,对现实指导意义不大。例如,最后对总消费的刻画,所设置的假设过于极端,并非所有人的对房价上涨对预期都是一致,简单分两种情况进行加总,并不能很好刻画出社会总消费的变动轨迹。
 
七、启示
 
第一,假设本文的研究结论成立,针对2010-2016年以来房价总体上涨,我国内需同步旺盛,但2016年之后房价不温不火,内需却一再受挫情况如何解释。
第二,能否将不同年龄段对房价上涨的不同预期的占比引入,刻画出更细致的社会总消费路径。
第三,收入分配,消费结构,与总消费。根据观察,实际上近年中低收入水平人们的消费水平是在不断上升的,那么总消费一直上不去,会不会是因为高净值人群边际消费下降所致。可以使用微观数据更准确地分析各个不同收入层次群体对消费贡献的变动,由此再发现其他议题。
 
Abstract
 
近年来我国城市房价的迅速上涨和国内消费不足是宏观经济的两个焦点。房价上涨是否抑制了国民消费?我们建立了一个基于生命周期的动态模型,综合了人口年龄结构、市场摩擦、收入和房价预期等因素。通过对模型进行数值模拟,我们发现,如果房价能够永久增长,那么家庭资产增值会促进国民消费的增长,即财富效应。但是由于房价上涨无法永久持续,家庭为了购房和偿还贷款压缩消费,从而造成房奴效应。利用中国城市人口结构数据,我们进一步发现,由于在现实中房价的迅速上涨具有不可持续性,国民消费因而受到明显抑制。



推荐 5