大城市能够提供更好的就业机会，能够为子女提供更优质的教育机会。因此，随着人们财富不断积累，大城市房价不断疯长。尤其，“望子成龙”的学区房更是牵动人心地暴涨，几乎是天文数字的价格。前几天，朋友圈爆料：“按照现在的北京房价，两个北京土著结婚，相当于两家上市公司合并。外地人跟北京人结婚，相当于借壳上市；外地人在北京买房，相当于IPO。要是其中一套房划片为上学区，相当于定增了”。另一方面，我们也观察到，大城市的房地产限购政策越来越严厉，不断堵住炒房者的投机需求。昨天朋友圈又有关于限购的转发，“北京离婚1年内贷款二套房，假离婚要趁早”，限购政策再次出台了升级版本。

 

那么，究竟房地产限购会对经济和社会生活带来怎样的影响？比如，限购是否会降低疯涨的房地产价格，实现人者有其居？它会对实体经济运行产生怎样的影响？它会引发哪些社会性的问题？目前国内学界对房地产限购影响效果进行了较为深入的研究，让我们一起来回溯一下这些研究成果的主要结论，更有助于我们理解房地产限购政策，或许也会为中国房地产行业健康发展提供政策参考。

 

2010年4月，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，北京、上海、深圳、佛山等46个大中型城市，在2010-2011期间实行了较为严厉的房地产限购政策。房地产限购是否会能够降低房价？学者们在理论研究上认为，限购会使得城市房价短期下降，但是长期来看可能会使得房价回升。例如，刘璐（2013）构造了一个房地产市场的一般均衡模型来分析限贷和限购对房价发生作用的条件，指出限购可能使住房的价格上升或不变，也可能导致房价下降。王敏和黄滢（2013）利用厂商模型发现限购政策引起了房价和房产开发投资的下降，而房产开发投资的下降会促使房价回升，市场呈现“价高量低”的局面。

 

目前不少学者以限购政策作为自然实验，考察了限购对房价的影响，大多数研究认为，限购遏制了房价的飞涨，并使得房价有所回落，但也有研究认为限购作用是有限的。乔坤元（2012）利用中国70个大中城市2009年4月至2011年12月的面板数据，研究发现，限购令使得限购城市房价下降了2.5%。Du and Zhang (2015)利用反事实分析评估了房地产限购和房产税对房价的影响，研究发现限购使得北京市房价下降了7.69%。米晋宏和刘冲（2017）利用我国90个地级市2010年6月至2013年12月的新建住宅均价数据，运用倍差法考察了住房限购政策对房价的抑制效应，研究发现住房限购政策使房价降低了1.04%-2.36%。邓柏峻等（2014）利用38个已颁布房产限购政策的城市和17个未颁布限购政策的城市2008年第1季度至2013年第2季度的数据，实证发现，限购政策具有良好的调控效果，有效地抑制了房价的上涨，但相对于“房价不高”的城市，限购政策在“房价过高”城市的治理上并没有体现出额外的抑制作用。此外，张德荣和郑晓婷（2013）实证研究认为，限购对非户籍购房人实施限购时效果最为明显，但仅在市中心地带限购难以起到抑制房价上涨的作用。

 

此外，限购政策会通过产业链间的关联扩散到整个实体经济，也有学者研究了房地产限购对实体经济泡沫的影响。郑世林、韩高峰和石光（2016）利用倍差法考察了限购政策对各行业上市公司违约风险的影响。研究发现，限购政策致使上市公司违约风险大约平均下降了25.5%；城市限购越严格，公司违约风险下降幅度越大；限购主要降低了一、二线大型城市公司的违约风险，但对三线城市反而会恶化公司违约风险。从传播机制看，限购导致房价增速和房地产投资下降，引起房地产及其相关产业链公司经营和财务指标发生变化，进而影响公司违约风险。然而，限购难以化解房地产供给侧土地一级市场由地方政府垄断所导致的公司违约风险。因此，房地产限购不仅遏制了房价的快速上涨，也挤掉了实体经济的泡沫，降低了企业信贷风险，尤其是房地产相关行业的企业违约风险，但是长期来看化解房地产泡沫，还需要从深化土地一级市场和财税改革入手。

 

房地产限购的影响不仅表现在经济层面，还对社会产生了深刻的影响。随着限购政策出台，北京、上海等城市出现了离婚登记人数突然成倍增长的现象。为了规避房地产限购政策，上海民政局门前甚至出现了凌晨2点排队离婚的现象。范子英（2016）基于中国2010年住房市场“限购”的自然实验，考察了限购政策对城市层面的离婚率的影响。研究发现，限购会使得所在地城市的离婚增加243对，相当于平均水平的4.5%，限购对离婚的效应主要集中在市辖区，郊区及地级市所辖县均没有影响；离婚的出现主要是为了获得购买多套房的投资机会，而不是缓解限贷。限购催生了“中国式离婚”现象，陈志奕和范剑勇（2016）也实证发现，限购使得离婚率提高了0.2个千分点(平均提升幅度约15%)，复婚率提高了0.05个千分点(平均提升幅度约40%)。此外，“离婚潮”和限购政策是否严厉关系不大，但是和所在区域、房地产中介规模等代表房地产行业发展程度的指标有着密切的联系。同时，当房价收入比例的排名高于全国60%时，购房表现为投资需求的推动，已经拥有多套房的居民也要离婚购买。令人始料不及的是，“假离婚”也出现了很多“假戏真做”的欺骗事件，夫妻假离婚之后，一方购房后拒绝复婚，真可谓“楼市之荒唐，生活之无奈，爱情之脆弱”，由此可见一斑（鞠佩雯，2017）。因此，限购造成的“假离婚”，也引起了诸多《我不是潘金莲》电影中所描述的“假戏真做”的社会纠纷。

 

从2013年底开始，中国宏观经济持续低迷，尤其是二、三线城市房地产过剩严重，使得地方政府不得不为城市房地产限购松绑（叶檀，2015）。截止2015年8月份，全国已有近40多个城市对限购政策进行了不同程度的调整，原有46个限购城市仅剩北京等5个城市仍限购，限购这一楼市调控手段逐步瓦解。伴随着限购政策的全面退出或松绑，中国房价又呈现出一轮恶性疯涨，尤其是2015年底以来，北京、上海、深圳、廊坊、青岛、成都、厦门等一、二线城市房价又报复性上涨。

 

房价迅速上涨让许多人“措手不及”，而楼市的过热也迎来了新一轮政策的调控。2016年9月30日-10月8日，北京、天津、苏州、成都、珠海、东莞、惠州等19个城市先后发布了楼市限购限贷新政。但限购新政仍难以遏制房价快速上涨，2017年3月全国限购城市又实施了一轮更为严厉的新版限购政策。而且，北京市还出台了“离婚1年内贷款按二套房执行”的限贷政策，以限制那些通过“假离婚”规避限购政策的购房者。

 

房地产限购是从需求侧来调控房地产价格的重要举措，但房地产限购毕竟是一种非市场行为，这种政府管制政策长期存在难以避免会降低整个社会福利（胡涛和孙振尧，2011）。而且，限购抑制了有效需求，一旦松绑政策又会引起房价的报复性反弹，违背了最初房地产限购的初衷。房地产及其相关行业是中国地区GDP的重要组成部分，对于支撑地区经济增长仍然发挥着重要作用。而且，中国房地产市场并不是一个完全竞争的市场，房地产用地一级市场几乎由地方政府控制，导致了地方政府对土地财政的过度依赖。此外，我国公共基础设施分布并不均等，一些教育、医疗卫生等公共资源聚集在大型和省会城市，劳动力仍然在不断向一、二线城市聚集，这无疑会增加房地产的刚需。再加上二胎政策放开，大量二胎家庭有购买二套和三套房的潜在刚性需求。综合以上因素，中国大中型城市仍然存在着较大的城市化和住房需求空间。

 

从目前学者们的研究来看，短期内通过限购抑制对房地产的投机需求有其积极意义，但是如果仅停留在需求侧的改革，不仅容易陷入“上涨——限购——松绑——报复性上涨”的重复循环，而且也难以实现去年中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”调控定位。因此，在需求侧限购的同时，不断深化房地产供给侧改革或许是长期解决中国房地产调控问题的必由之路。

 

参考文献

 

郑世林、韩高峰和石光（2016）：《房地产限购对公司违约风险的影响》，《世界经济》第10期。

 

Han, G. and Zheng, S. “How do House Purchase Limits Affect Firm Default Risks In Mainland China?”, HKIMR Working Paper No.17/2016.

http://hkimr.org/uploads/publication/451/wp-no-17_2016.pdf

 

Du, Z. and Zhang, L. “Home-purchase Restriction, Property Tax and Housing Price in China: a Counterfactual Analysis,” Journal of Econometrics, 2015, 188(2), pp. 558-568.

 

范子英（2016）：《为买房而离婚——基于住房限购政策的研究》，《世界经济文汇》第4期。

 

王敏、黄滢(2013)：《限购和房产税对房价的影响：基于长期动态均衡的分析》，《世界经济》第1期。

 

刘璐(2013)：《限贷和限购政策对一般均衡中房价的影响》，《管理科学学报》，第16 卷第9 期。

 

乔坤元(2012)：《住房限购令真的起作用吗？来自中国70大中城市的证据》，《经济与管理研究》第12期。

 

张德荣、郑晓婷(2013)：《“限购令”是抑制房价上涨的有效政策工具吗？》，《数量经济技术经济研究》第11期。

 

米晋宏、刘冲（2017）：《住房限购政策与城市房价波动分析》，《上海经济研究》第1期。

 

陈志奕、范剑勇（2016）：《限购、离婚与房地产区域差异》，《浙江社会科学》第12期。

 

叶檀（2014）：《限购令应该松绑》，《城市开发》第8期。

 

胡涛、孙振尧(2011)：《限购政策与社会福利：一个理论探讨》，《经济科学》第6期。