推文人 | 樊学瑞 

 

推文信息：

 

Hsieh C T, Moretti E. Housing constraints and spatial misallocation[J]. American Economic Journal: Macroeconomics, 2019, 11(2): 1-39.

 

01 引言

 

城市劳动力工资的空间分化程度不断加深是美国劳动力市场的一个重要特征。在控制了劳动力特征后，2009年美国各城市工资的标准差是1964年的两倍。这也反映出美国城市之间的劳动生产率差异越来越大。如果城市间的劳动力生产率差异很大，那么原则上就可以以低生产率城市为代价，通过扩大高生产率城市的就业来增加产出。名义工资在城市之间的分散化实际上反映了城市间的空间错配问题，这会降低美国的总体增长率。

 

工资的空间分化可以部分的归因于纽约、旧金山等城市的推动，这些城市的劳动生产率在过去提高最快。同时，这些城市也采取了土地供给和住房供给管制。在高生产率城市实施住房供给管制限制了劳动力流向此类城市。住房管制的后果就是提升了本地房价和名义工资，而没有增加就业。由此引发的劳动力空间错配降低了美国的总产出和工人福利。

 

本文基于Rosen-Roback模型来研究住房管制的总生产率成本。空间均衡时，总产出和福利增长不仅仅是每个城市局部冲击的总和。当劳动力可以自由流动时，某城市的局部生产率冲击不仅会影响当地的就业和工资，还会影响其他城市的工资和就业。总产出和福利增长就取决于所有城市生产率冲击的加权和城市间劳动力分配的效率。城市间劳动力分配效率取决于高生产率城市的住房供给弹性，如果住房供给较多的城市其劳动生产率提升也快，那么本地就业会增加，其他城市也会受益于这种劳动力的空间分配。相反，如果城市的住房供给受到限制，那么劳动力配置的生产率增长效应就会被房价的上涨而抵消。进一步，本文使用了1964年至2009年美国220个大都市区的数据进行了量化分析。研究发现劳动生产率的空间分化增加是房价的空间分化所导致的，房价的空间分散性主要是受到纽约、旧金山等城市的住房供给管制的影响。由于高生产率城市中的住房供给受到管制，引起劳动力的空间分配不均，导致了1964年至2009年美国总生产率的大幅下降。

 

02 理论模型

 

当一个城市劳动生产率提高时，当地的就业会增加，房价和工资会上涨。住房供给弹性决定了就业和房价的变化程度。如果住房供给是有弹性的，那么生产率的提升对就业的影响就很大，而对工资和房价影响很小。在住房供给完全弹性的极端情况下，房价和工资不会有变化。但如果住房供给是完全无弹性的，那么生产率提升就完全反映在高房价和高工资中了。

 

总体上来看，单个城市生产率的提升有三个影响。首先，单个城市生产率的提升会提高本地生产率在总生产率计算中的权重，将其称为地方全要素生产率提升的“直接效应”。其次，某城市生产率的提升改变了城市间的相对生产率水平，称之为“错配效应”。如果该城市劳动力生产率受到冲击时，其劳动生产率水平在全国平均值之上，住房价格的上升会增加该城市与其他城市间的生产率差异，从而加剧错配效应。这种效应会抵消本地生产率提升对产出和福利的直接影响。最后，城市生产率提升还存在“价格效应”。本地生产率提升会提高本地价格，这会降低福利。直觉上看，这类似于较高的商品价格会降低实际收入。当住房供给缺乏弹性时，会放大这种效应，因为其对当地价格的影响会更大。

 

03 数据推断和特征事实

 

本文的数据来源主要是1964、1965、2008和2009年的County Business Patterns (CBP)数据，1960年和1970年的Census of Population数据，2008年和2009年的American Community Survey (ACS)数据，1964年和2009年的 Current Population Survey (CPS)数据。

 

表1显示了1964年和2009年美国四组城市特征就业相对于全国总体特征的情况。四组城市分别为纽约、圣何塞和旧金山；锈带（37个城市）；南部城市（96个城市）；其他大城市（2009年就业人数超过60万的城市且不属于前三组）。

 

从就业来看，有如下特征。一是1964年至2009年间，锈带的就业相对减少。二是纽约，旧金山和圣何塞的相对就业也下降了，这令人惊讶。因为这三个城市劳动力需求是猛增的（主要是由金融，高科技，生物技术和其他集中在此的产业所驱动），但与过去相比，如今这三个城市就业份额要小得多。三是南方的就业增长，其中包括休斯敦，亚特兰大和达拉斯等新兴城市。从其他城市特征来看，城市间的生产率、住房成本等特征在持续分化，但生产率较高的城市却并没有扩大就业。相反，这些地区的房价和工资却不断上涨。

04 增长分解

 

现在转向对空间错配影响的经验估计。本节将估计城市中的本地冲击（包括本地全要素生产率，便利设施或住房供应的变化）如何影响总体增长，并分解总产出和福利增长以量化空间错配及其来源。首先，通过量化特定城市对总体增长的贡献来估算局部增长的总体影响。一个城市对总体增长做出贡献的充分统计数据就是该城市的就业增长。第二步，将房价和便利设施的变化对总体增长的贡献隔离开来。第三步，重点放在住房供应的作用上。

表2列出了四组城市对总产出和福利增长的贡献。表1中第一列是基于本文模型的计算结果，第2列纯粹是会计核算。两列的区别在于第2列只反映了局部冲击的“直接影响”，第1列基于模型的估计也包含了“错配效应”。第1列中，锈带城市对总体增长的贡献显着高于纽约，圣何塞和旧金山的贡献。考虑到锈带城市的经济衰退和纽约以及湾区的经济活力，这似乎令人惊讶。而第2列中，基于会计的铁锈地带对GDP增长的贡献的估计值低于纽约，圣何塞和旧金山的贡献。但是，会计计算未考虑到锈带相对工资下降以及纽约州和湾区相对工资上升带来的一般均衡影响。锈带当地价格的下跌缩小了锈带与美国其他城市之间的生产率差异，而纽约州和海湾地区的本地价格上涨则加剧了生产率差异。表2的第4行显示，南部城市占美国经济增长的很大一部分。高就业增长的含义是，南部城市在总增长中占很大份额。基于模型的估计略高于会计估计，这表明这些城市的增长改善了城市间的劳动力分配。

 

从福利来看，纽约，旧金山和圣何塞对总体福利增长的贡献百分比低于其对产出增长的贡献。表1中，这三个城市的平均工资从1964年到2009年相对于美国平均城市的工资有所增加。这一事实表明，这三个城市（相对于其他城市）的房价上涨了或设施恶化了。在给定的总产出水平下，这些城市中较高的住房价格或较差的便利设施会对福利产生负面影响。

 

表3计算了城市设施和房价对产出和福利的影响。表3的第1列是一个反事实计算，即固定一些城市特征保持在1964年的水平，而TFP随数据变化。第2行反映了反事实增长率与实际增长率之间的差异，实际产出的反事实增长率与实际增长率之间的差异超过2倍。第3行消除了城市设施的影响，可以看出城市设施的影响很小。第4行固定房价计算反事实，可以看出总产出增长率约为实际增长率的2倍。由此可以看出，住房成本的空间分布变化是美国产出增长的重要决定因素，而城市设施的空间分布变化的总体影响是有限的。换句话说，劳动生产率的分布变化主要是由城市间房价分布的变化驱动的。

上面的研究已经表明，住房价格空间分化的增加，尤其是纽约和湾区价格的变化，对总产出和福利增长产生了重要的负面影响。现在明确关注土地使用限制在推动当地房价变化以及最终总体增长中所扮演的角色。分三步推进这项工作。首先，使用Saiz（2010）的估算来计算特定城市的住房供应弹性。其次，根据计算出的住房供给弹性，假设所有其他变量（城市设施和当地的全要素生产率）都随数据而变化，估算每组城市中住房价格，工资和就业的反事实均衡水平。最后，用这种新的劳动力分配来计算产出和福利的反事实增长率。

 

表4的地2行显示了仅在纽约，圣何塞和旧金山更改住房供应规定的效果。这将使总产值的增长率从每年0.795％提高到1.49％，增加了87％（第1列）。净效果是2009年美国的GDP将增长8.9％，这意味着所有工人的平均工资将增加8,775美元。在这一反事实中，纽约，圣何塞和旧金山的平均工资将降低25%，就业率会更高。南部城市的住房供应通常比较有弹性。这反映了南部城市土地资源丰富和土地使用规制较少。为了了解土地使用法规在这些城市中的重要性，在假设南部地区的土地使用法规设为城市中位数的前提下估算了反事实的产出。这样可以使南部城市的土地使用法规更加严格，住房供应更加缺乏弹性。由于南部城市本地的全要素生产率在此期间迅速增长，这种反事实的住房供应弹性导致南部的住房价格和工资上涨，就业率下降。这对总体增长率产生了很大的不利影响。在这种情况下，总产出增长率将降低近25％。

05 政策含义

 

直觉上，住房法规只对地方产生影响，因为其影响当地社区的生活质量和房价。因此，该法规始终是在市级政府制定的。但本文的观点是当地住房供应的限制也会对其他城市产生重大影响。具体而言，在美国各城市之间更有效地分配劳动力的主要障碍是高全要素生产率城市的住房供应受到了限制。

 

尽管纽约，旧金山和圣何塞的劳动生产率和劳动力需求增长最快，但由于集中于高科技和金融等人力资本密集型产业，这三个城市的增长对美国的收益有限。在劳动力需求强劲的情况下，紧张的住房供应限制有效地限制了这些城市的就业增长。根据本文估计，土地供应量保持不变的条件下，将纽约，旧金山和圣何塞等城市的土地用途监管限制降低到中位数城市的水平，将会增加总产出和福利增长。

 

原则上，将TFP较高的城市中的住房供应限制所造成的负面外部影响最小化的一种可能方法是，联邦政府或州政府限制美国市政当局制定土地使用法规的能力。如果这样的政策在全国范围内产生了有意义的影响，那么采用旨在限制负面外部影响的联邦或州标准可能就符合总体利益。这些类型的标准在其他国家中也存在。

 

另一种选择是发展公共交通，将以高生产率和高名义工资为特征的本地劳动力市场与以低名义工资为特征的本地劳动力市场联系起来。伦敦大都市区就是一个极端的例子。庞大的火车和公共汽车网络使英格兰南部许多城市的居民（包括诸如雷丁，布莱顿和布里斯托尔等较远的城市）可以与伦敦市中心的全要素生产率高的雇主通勤。另一个例子是东京都。尽管伦敦和东京的工资明显高于英国和日本的平均水平，但如果没有这些丰富的交通网络，它们的工资甚至会更高。本文的论点表明，由于交通运输网络的发达，英国和日本的GDP有显著提高。

 

Abstract

 

We quantify the amount of spatial misallocation of labor across US cities and its aggregate costs. Misallocation arises because high productivity cities like New York and the San Francisco Bay Area have adopted stringent restrictions to new housing supply, effectively limiting the number of workers who have access to such high productivity. Using a spatial equilibrium model and data from 220 metropolitan areas we find that these constraints lowered aggregate US growth by 36 percent from 1964 to 2009.