推文人 | 樊学瑞 

推文信息：Wang S Y. State misallocation and housing prices: theory and evidence from China[J]. American Economic Review, 2011, 101(5): 2081-2107.

 

引言

 

政府对房地产市场的干预是一种普遍现象。例如，西半球国家政府会向低收入家庭提供住房补贴，美国一些州实行租金管制，在亚洲和撒哈拉非洲以南地区等发展中国家（地区）政府会直接向职工分配住房。一般而言，政府干预住房市场的目的是解决特定人群的住房问题，但这可能会造成经济效率低下。政府干预扭曲了个人就业和对居住流动性的决定，并导致住房建设和维护投资不足。本文在中国大规模的住房私有化改革背景下研究住房市场化改革对房地产市场的影响。

 

一、中国住房市场改革

 

建国初期，土地收归国有，已经拥有私人住房的家庭可以保留其住房所有权。政府规定所有新建住房都为国家所有，由“单位”分配至各人，即实行“住房实物分配制”。得房职工也只需缴纳少量租金。20世纪70年代后期，由于住房供给短缺、管理不善和分配腐败等现象突出，政府略微放松了市场管制，开始允许私人住房建设，以扩大私人住房供给。1993年，约有40%的城市家庭住在分配房中。从1994年开始，国务院开始允许国有企业向私人出售住房。原来住在分配房中的家庭可以向国企购买分配房的部分或者全部产权，获得产权到一定年限后可以在市场上自由买卖。此外，几乎所有人都可以在市场上购买商品房。实际上，单位分配房价格远低于商品房，因此大部分原分配房获得者都购买了分配房产权。这也导致了中国住房拥有率大幅上升，住房拥有率从20世纪90年代的55%上升至80%，是世界上住房拥有率最高的国家。

 

二、理论分析

 

整个住房市场由两个异质性住房市场构成：分配房市场（C）和商品房市场（U）。考虑到分配房实质上是租赁关系，商品房是买卖关系。分配房租金和商品房房价不能直接比较，因此本文将商品房出租价作为商品房价格。商品房市场上共有q户，其中n户要么不在国有单位工作，要么在国有单位工作但没有配房资格，需要在商品房市场购房。另外q-n户虽然有分配房，但他们可以也可以购买商品房，即商品房是分配房的替代品（此时，分配房不可以自由买卖）。商品房的总需求函数（DU）可以表示为：

 

 

随着国有住房进入市场，等号右边的住房供给就增加一部分（SC）。国有市场和私有市场结合时（此时不再分配住房，原有分配房那部分住户也要购买住房），总需求就由两部分组成。这里有个假设是住户在分配房和商品房之间的转换是没有成本的。对比两个均衡方程可以发现改革对市场房价的影响取决于原分配房住户的相对需求变化和原分配房的供给量。供给和需求的变化对房价的净影响是不明确的，它取决于相对变化的大小以及供求的弹性。需求变化相对于供给变化的幅度是由改革前的国有住房分配制度决定的。与国有住房相关的价格扭曲可能会导致家庭占有的住房数量超过或低于他们在私人市场上选择消费的住房数量。如果平均每个家庭被分配到的房子比他们在价格为R'时消费的房子小（大），那么需求转移的幅度将大于供应转移的幅度（小），价格将上升（下降）。

 

在住房改革之前，居住在分配房的家庭无法选择住房消费的数量，因为住房是由“单位”分配的。假设住户可以自由选择分配房，那么其住房消费可能与分配到的房屋大不相同。本文用“错配”这个词来表示家庭在国家市场上消费的住房服务数量和在私人市场上消费的住房服务数量之间的差异。国家总住房错配程度由下式表示，如果国家成功的按个人需求分配了住房，那么下式应该为零。

 

三、实证分析

 

 

本文使用的数据是CHNS微观数据。该面板数据集涵盖了1989年、1991年、1993年、1997年、2000年和2004年的大约4400个家庭。虽然调查包含了城市和农村家庭，但是本分析使用的样本仅限于城市样本，因为住房改革只在城市实施。本文将城市定义为大多数家庭拥有城市户口的社区。

 

对本文而言，住房错配的衡量十分关键。本文通过比较同一城市居住在分配房和商品房的家庭来估计错配。该方法不需要对各城市人口统计子群体的偏好分布做出假设，但依赖于这样一个假设：未观察到的对住房消费的偏好在各群体之间没有差异。

 

以1989年、1991年和1993年居住在商品房的家庭为样本，以住房每月市场租金价值V的对数为被解释变量按下式进行回归：

将上式的回归系数向量α1与改革前居住在分配房住户的个人特征（X）相乘，就可以得到其住房消费的预测值。用预测值与住分配房实际缴纳的租金作差就可以计算出个人住房错配程度。这种住房错配水平的构建方式基于这样一个假设：即居住在分配房的家庭和居住在商品房的家庭对住房的偏好没有明显的差异。这个假设较强，但考虑到居住在商品房的决定可能并不是靠个人住房偏好所驱动，这种假设可能是合理的。在非国企业工作的家庭中，住房决定在很大程度上是由工作偏好而不是住房偏好驱动的。1993年居住在商品房的国有企业员工很可能是因为他出现在点房名单上，离分到房子还有很长一段时间，这些人的住房偏好与已经得到分配房的家庭的住房偏好是一致的。在国企工作并拒绝住分配房的家庭可能与住分配房的家庭有不同的住房偏好，CHNS数据中并没有提供相关的信息。但该数据提供了改革前后同一个家庭的信息，这使得本文可以用面板数据来进行分析。

 

表4显示住房错配和居住流动性之间的回归结果（回归方程在表4上方）。表4第二列的结果显示改革前错配程度较高的家庭在改革后更愿意流动。错配程度的绝对值每增加一倍，则居民迁移的概率上升9.2%。虽然在统计上有显著意义，但影响幅度很小。这可能是搬家或房屋交易成本来解释。另一种解释是，原国有单位的家庭会选择投资改造现有住房，这与论文下一节所述的对住房消费和价格的巨大影响相一致。这可以解释住房消费和价格的大幅增长，而住宅流动性却没有实质性变化。

表5显示了住房错配和住房消费的回归结果（回归方程在表5上方）。为了检验住房错配和住房消费之间的关系，本文以1993年居住在分配房的家庭为样本进行了第一个估计。本文还允许时间效应有一个更灵活的形式，通过对1993年居住在分配房的家庭为样本进行了第二个估计。表5 Panel A第一列估计出的α1在1%的水平上显著为正，表明原居住在分配房的家庭，其住房错配程度与家庭住房消费总量的变化之间存在着正相关关系。表5 Panel B 第一列中Δ与时间交互项回归系数的变化显示出改革对住房消费的影响与Panel A保持一致。

表4和表5中的估计值为理论模型的预测提供了支持，即住房需求的变化是由国有单位住房分配不当造成的。表5的结果表明，改革前居住在分配房的家庭，在改革后将居住在面积更大、质量更高的房子里。这部分原因是他们通过投资改善现有住房，部分原因是他们向更符合家庭偏好的住房单元流动。

 

表6显示了省级住房错配和住房价格之间的回归结果（回归方程在表6上方）。表4和表5的回归结果只考虑了改革对房地产市场的影响，表6的回归研究改革对均衡房价的影响。表6的结果证实了该模型的预测，即在改革之前，国有企业员工住房错配程度较大的地区，私有化后的房价上涨幅度更大。

四、结论

 

本文提供了一个框架，以理解与住房分配制度相关的扭曲如何影响均衡房价。研究发现改革之前，分配房住户家庭平均住房价值比他们在商品房市场消费的住房价值低15%左右。这种分配不当意味着，随着这些家庭进入商品房市场，住房需求的转移大于住房供应的转移。现有住房与他们住房偏好偏差较大的分配房家庭改变了住房，增加了住房消费。与福利分房相比，住房福利作为额外工资发放，家庭可以选择自己的最佳住房消费，从而有助于提升提高消费者和社会福利。

 

Abstract

 

This paper examines the equilibrium price effects of the privatization of housing assets that were previously owned and allocated by the state. I develop a theoretical framework that shows that privatization can have ambiguous effects on prices in the private market, and that the degree of misallocation of the assets prior to privatization determines the subsequent price effects. I test the predictions of the model using a large-scale housing reform in China. The results suggest that the removal of price distortions allowed households to increase their consumption of housing and led to an increase in equilibrium housing prices.