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学区房为什么这么贵?

推文人 | 牛朝辉
 
文献信息:Collins, Courtney A,Kaplan, Erin K (2017). 'Capitalization of School Quality in Housing Prices: Evidence from Boundary Changes in Shelby County, Tennessee', American Economic Review, vol. 107(5), pp. 628-632.
 
一、引言
 
现实生活中我们可以看到好的学区房的价格比同等条件下其他房子要贵很多。然而是什么导致学区房这么贵?是人们对学校的偏好?还是因为好的学校周边的基础设施更完备,从而人们更喜欢这些好的基础设施?既有的研究往往无法将这两种机制区分开,本文的作者利用2013年美国田纳西州的Shelby郡(以下简称S郡)的行政区域重新划分这一事件,作为自然实验进行分析,从而发现学区房价格高的原因。
 
二、背景介绍
 
2013年以前,S郡存在两种升学体系,一种是在S郡的Memphis市(以下简称M市),所有在M市的学生只能选择上M市的小学、初中和高中,S郡其他地区的学生不能在M市上学。另一种是M市以外的郊区,可以按照S郡的升学体系选择郊区的学校。
 
在2013年,S郡将两种升学体系合并,同一时期,M市周边的郊区重新划分为6个区,之后根据房子的位置和新的行政区划,重新划分学区。这带来的变化包括:1)以前M市市区里的房子,根据就近原则,房子对应的学校基本不变;2)M市周边郊区的房子按照六个新的行政区域,重新划分学区,有很大一部分房屋由于行政管辖发变化而带来学区的变化。
 
三、数据
 
本文有三个数据来源:
 
1)S郡的房地产评估部门数据:包括S郡所有的房屋特征的详细信息,如房屋大小,批量,建成年份,洗手间、卧室的数量,实际状况和供暖系统。此外,还有2000-2016年间,房屋每一次交易,在房地产评估部门登记的信息,包括交易的价格,交易的类型等。本文主要关注价值再1万美元以上的商品房销售数据。
 
2)学区的划分的地理编码:包括2013-2015年间S郡房屋和其对应的学区。在2013年及以前,M市单独设立学区和升学系统;2014年,整个S郡统一招生;2015年及以后,按照新划分的行政区域划分学区。
 
3)学校特征数据:在田纳西州教育局的网站上有统计数据反映各个学校的办学质量。指标包括田纳西州全州统一考试里各个学校的学生的阅读和数学的平均成绩,各个学校的毕业率,以及各个学校的学生参加美国大学入学考试的平均成绩。
 
四、 回归模型和结果
 
本文的回归模型有三个:
 
1)初步回归:
  
其中,Price表示房子i在学区j的价格,SQ衡量学校办学的质量,Xij是一系列控制房子特征的变量,ε是残差。初步回归旨在研究,在控制房子特征的情况下,学校的办学质量对所在学区的房价的影响,γ为正表示学校办学质量越好,学区房越高;γ为负则反之。
 
作者的初步回归结果显示,无论是小学、初中还是高中,其教学质量越高,周边学区房价格就越高。并且好的高中带来的学区房价格提升最多,其次是小学,再次是初中。
 
2)考虑到行政区划的改变
 
初步回归可能会高估学校办学质量的影响,因为有些家庭喜欢学区房可能是因为学校周边基础设施好,犯罪率低等原因。因此,还应进一步区分其影响。本文通过利用S郡行政区划的重新划分,得以将其区分。作者使用的模型为:
这里的i,j,k分别表示房子i,行政区划改变之后的新学区j,和改变之前的学区k,Post是一个哑变量,如果房子是在学区改变之后售出的,即为1,反之,则为0。
 
这里主要关注的是γ2,作者旨在研究,在行政区划调整之前在同一个学区,而在行政区划调整后,在不同的学区的房子,新学区的学校的教学质量对学区房房价的影响有何不同。
 
作者在回归时post=1表示房子以前在郊区的学区,而行政区划改变后,在市里学校的学区。用不同的变量衡量学校的教学质量,进行回归,得到的结果相似,由郊区学区房变为市区学区房以后,与以前同属于一个学区的房子相比,由于行政区划改变带来的房价上涨为5.6%-8.3%,而由于办学质量提升一个标准差带来的房价上涨为3%。
 
3)考虑到房屋的多手交易
 
有一些文献认为可能有一些不可直接观测的因素,使得学区房具备一些共同的特征而带来的房价上涨,为了控制上述因素,作者研究数据库中那些在2000-2016年期间经过多手交易的房屋,来分析同一个房屋,当它属于不同的学区时,由于学校教学质量带来的房价的波动。控制房屋固定效应,也就控制了所有与房屋本身特征相关的,可能影响房价的因素。
 
即使使用不同方式衡量学校的办学质量,得到的结论相同。同一个房屋,由于行政区划由郊区改为市里,其房价上涨7.8-11.1%,而学校的办学质量每提高一个标准差,其房价上涨2.7%-4.3%。
 
作者分别对小学、初中、高中进行上述分析,得到的结论相似。
 
五、结论
 
作者利用S郡行政区划改变这一自然实验,研究学校教学质量对学区房的影响程度,作者的结果非常稳健,在不同的控制下,稳健性检验下,结论都不变。研究发现,学校的教学质量提高,学区房的房价会提高;而控制学校教学质量不变,当一个房子的管辖权由郊区变为市里,由于管辖权的变化也会带来房价较大幅度的上涨。
 
推文作者简介:
 
牛朝辉,诺丁汉大学经济学院博士毕业生,现为北京航空航天大学人文与社会科学学院廉洁研究与教育中心在站博士后。目前的研究兴趣包括:国际贸易政策分析,国家监察体系的制度建设,国企的腐败方面的研究。写推文喜欢关注有趣的经济学文章.。
 
欢迎和我交流哦~ 我的邮箱:zhaohui.NIU@nottingham.edu.cn。
 
Abstract
 
In 2013 Memphis City Schools and Shelby County Schools consolidated into a unified system, creating one of the largest districts in the nation. Six Memphis suburbs subsequently voted to create separate municipal districts. Many school zoning changes resulted from the merger and subsequent splintering of districts, providing a rare opportunity to separately identify the value of both school and district quality as they are capitalized in housing prices. Utilizing school fixed effects and repeat sales data, we find that a one standard deviation increase in test scores increases prices by 3-4% while district administration accounts for 5-8% of home values.
 
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