推文人 | 刘贯春

 

原文信息

 

Deng, G., Gan, L., and Hernandez, M.A., 2015, “Do natural disasters cause an excessive fear of heights? Evidence from the Wenchuan earthquake”, Journal of Urban Economics, 90, 79-89.

 

研究背景

 

自然灾害的发生为识别个体对预料之外事件的反应提供了一个独特的实验设定。预期理论表明，当缺乏对风险应对能力的反复学习时，居民一般会高估自然灾害所带来的风险及其潜在影响。利用2008年汶川地震这一重大外生冲击，文章检验了地震的发生是否会带来居民对高楼层的过度害怕。那么，如何来界定居民内心的害怕？文章利用新建住房的交易价格作为代理变量，进而通过探讨不同楼层的相对价格变化来回答这一问题。

 

当地震来临时，受灾地区的所有居民都能感知到潜在风险和危害。但是，对于不同楼层的居民而言，这种感知能力会受到楼层高度的影响。一般而言，低楼层的居民相对更为安全，此时高楼层的居民可能会过度高估风险。不过，当居民意识到地震再次发生的概率非常小时，风险过度高估的程度将逐渐消失。当利用地震前后各1年的成都地区日度交易数据，特征价格模型（Hedonic price model，HPM）的估计结果显示，地震降低了住房的平均价格，但低楼层相对于高楼层的价格显著增加并持续数月，直至地震发生1年后才恢复初始水平。

 

数据与识别策略

 

通过成都地区的房管局交易系统，文章搜集了成都市9个区的新建住房日度交易价格，时间跨度为2007年5月1日至2009年5月31日。该数据涵盖了交易日期、交易价格、单元和楼层、地理位置、开发商等，最终为313805个观测值。对数据的处理包括：第一是将样本限定在具有电梯的楼层（占总样本的88%），以识别不同楼层的住房交易价格变化；二是期货的交易类型（占总样本的89%），原因在于中国买房子一般都是在一段时期后进行交割。

 

估计结果

 

表2汇报了不同楼层相对价格变化的平均效应。不难得到如下几点结论：第一，所有楼层的住房价格在地震后均有所下降；第二，地震对于高楼层住房价格的负向影响要大于低楼层；第三，相对于7楼以上而言，1-2楼和3-6楼的相对住房价格在地震后得到了显著提升。

 

进一步，图4汇报了1-2楼和3-6楼较于7楼以上在地震发生后不同时期的相对变化动态变化。不难看出，以7楼住房为基准，1-2楼的住房价格在地震后60天开始上升，并持续了将近1年。平均来看，相对价格上升了2.5%（最高时为7.9%），并在360天后基本回复到地震发生前的初始水平。同时，3-6楼较于7楼以上的住房相对价格变化与1-2楼基本一致，差别仅在于程度有所下降。

 

最后，作者进行了一系列稳健性检验，具体包括：第一，将地震划分为东部和西部两组；第二，利用线性平滑系数模型，即假定不同楼层的相对价格是时间的线性函数。

 

Abstract

 

This paper uses the 2008 Wenchuan earthquake in China to examine if the occurrence of a natural disaster can cause an excessive fear of living in upper floors. We rely on potential variations in earthquake risk perceptions by floor level to assess whether the pricing of apartments in lower versus upper floors is consistent with a disproportionate fear of heights. We use a unique transaction dataset for new apartment units in the affected area. We find that the relative price of low to high floor units, particularly units located in the first and second floor, considerably increased for several months after the earthquake and then returned back to the levels observed prior to the tremor. This temporal increase in relative prices is in line with a higher risk perception and fear, triggered after the earthquake, of living in upper floors, which gradually dissipated over time. The results are robust to alternative model estimations.