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Pan, Yinghao, Yu Qin, Fan Zhang和Hongjia Zhu. 《Acquiring land in cold winter: 

Consequences and possible explanations》. 

Journal of Environmental Economics and Management 116 (2022年):102721. 

https://doi.org/10.1016/j.jeem.2022.102721.

原文链接:

https://doi.org/10.1016/j.jeem.2022.102721

 

全国各地加速入冬,北方供暖都陆续被提上日程,你所在的地方有没有暖气呢?我国的供暖政策为从11月至未来4个月内为北方居民住所持续输送暖气,这让生活在该分界线以北的数百个城市中的居民欢欣不已。有关北方集中供暖的话题引起了学者的广泛讨论,也有了封面图片中“北方过冬靠暖气,南方过冬靠一身正气”的趣谈。下文这篇发表于JEEM的文章,以北方供暖为例,研究了其如何影响初级交易市场的土地价格,记录了土地市场中环境诱发的行为偏见,提出地方政府应该为个人土地购买者提供更多信息,以减少个人行为偏见。

 

01

引言

恶劣天气发生的频率越来越高,这引起了研究人员和决策者的关注。越来越多的文献试图将恶劣的天气条件与人类行为联系起来。在购买房屋和地块等长期投资决策中,有关天气影响的讨论还较少。本文探究了中国地区供暖服务:只为北方住宅提供抵御恶劣天气的室内防护装置,如何影响初级交易市场的土地价格?如果土地购买者是理性的,在其他条件相同的情况下,取暖和非供暖季节,买家对土地的估值不应有所不同。我们的实证分析采用了2007年至2016年中国主要土地市场的土地交易记录,其中卖方是地方政府,买方是个人、公司和其他实体。我们使用特征价格模型,识别策略为比较提供供暖服务前后北方和南方的土地交易价格。首先,在非加热月份(4月至10月),南部和北部的价格趋势是平行的。然而,在北部提供供暖服务后,南部的价格大幅下降。在双重差分模型中,我们量化了取暖期南部的价格折扣约为单价的7.1%。对于面积较小的土地交易和个人买家购买的土地来说,这种影响更强。然后,我们讨论了几种可能的结果解释,包括预测偏差、错误的信念和显著性偏见。本文的经验结果为预测偏差提供了支持。

 

这项研究在几个方面对现有研究做出了贡献。首先,本文对关于恶劣天气的经济后果的丰富文献做出了贡献。其次,我们也是首先记录土地购买中的行为偏见的人之一,这种偏见的错误定价规模很大。第三,我们的结果也对正在进行的关于供暖服务成本效益分析的文献有所帮助。

 

研究背景

02

(一)中国的供暖政策

中国北方的供暖被视为一种应该有和负担得起的公共产品。按照苏联的做法,中国自1957年以来逐步实施了地区供暖政策。由于当时缺乏经济资源,不可能为全国城市居民实施地区供暖政策。因此,供暖和非供暖区域大致根据1月份0摄氏度的等温线进行划分,这是中国北方和南部的边界。由于0摄氏度等温线与淮河和秦岭山脉重叠,供暖政策也被称为淮河政策。经过几十年的努力,中国北方建立了世界上最大的地区供暖系统。

 

中央政府于2003年启动了取暖价格改革。在此之前,地区供暖服务被视为社会福利的一部分,在公共部门工作的城市居民享受免费供暖。改革的重点是将供暖服务的价格方案转变为以市场为导向的。根据国务院的《城市供暖系统改革试点工作指导意见》,北部的地区供暖根据住房面积收费。通常,供暖期从11月15日开始,到次年的3月15日结束。城市有酌处权根据温度稍微调整实施政策的生效日期。在取暖期间,中国北方的居民在他们的公寓里享受地区供暖。对于住宅供暖,水由煤加热并通过铁管输送。政府自动打开加热管,将室内温度保持在20°C左右。显然,这项政策加剧了南部城市在冬天变得更加潮湿和多风的事实。表观温度被认为是温度和湿度的组合。在某些情况下,表观温度可能明显低于报告的气温。此外,由于南部城市没有地区供暖政策,室内温度可能会下降甚至低于室外温度。因此,在淮河附近的一些非暖气城市,如上海,冬天在室内被认为是相当寒冷的。

 

(二)中国土地市场
 

中国城市化的快速增长增强了土地作为将农村地区转变为城市的关键投入的作用。中国土地市场的一个独特特征是农村和城市地区明显的市场细分。虽然农村土地仍然掌握在集体手中,但集体交换或开发农村土地用于城市用途是非法的。相比之下,城市土地归国家所有,并受到地方政府的高度监管,中央政府决定哪些土地可以出售给私人开发商。中国的土地“交易”并不永久保证“所有权”。私人实体只能从地方政府购买“土地使用权”,最长持有期限为70年。根据《中国产权法》第149条,土地使用权将在持有期超过70年时自动更新。直到近年来,中国政府在首次出售土地后才要求土地使用权的续费。因此,作为主要土地市场的唯一卖家,政府拥有管理土地供应的行政权力。住房市场不可避免地受到政府的影响,市场结果受到政府激励措施的强烈影响。

 

在中国的主要土地市场,虽然卖家只有地方政府,但买家可以是公司,也可以是个人买家。企业买家更有可能通过挂牌拍卖或双边协议收购地块,重点是住宅和工业地块。个人买家也可以参加拍卖。由于财富限制,他们平均倾向于获得较小的地块,最常用的交易方法是双边协议,他们获得的土地最常用于住宅目的。

 

03

数据和实证规范

(一)数据和变量

1、 土地交易数据

我们从国土资源部主办的“中国土地”网站收集土地交易信息。该数据库提供了全国范围内一级市场的土地交易信息。我们使用2007年至2016年的土地交易记录进行研究。为了研究与冬季供暖服务相关的土地定价的行为偏差,我们只保留供暖服务边界上下的地块。我们总共有六省29个城市的交易样本。

 

2、天气数据

供暖系统的设置与冬季的天气条件密切相关,我们在研究中也考虑了这一点。对于供暖线两侧的29个城市,我们从美国国家海洋和大气管理局收集每日最低温度、平均结露点、风速、能见度、压力和降雨量。我们还构建了一个变量“低温”,即在土地交易日之前的一周内,日最低温度低于阈值的天数。我们在分析中使用-3摄氏度和0摄氏度作为阈值。

 

3、空气污染数据

为了补充我们对温度的分析,我们还考虑了不同城市的空气污染水平。

 

(二)数据的描述性统计

表1按土地属性报告了我们样本的汇总统计数据。图1表示了抽样城市的分布特征。

 

 

结论

04

 

(一)供暖政策对土地价格的影响

表2第(1)和(2)栏的结果基于等式(1),这意味着非供暖期与非供暖期相比,非供暖城市的单位价格折扣为6.4%,而供暖城市没有如此显著的差异。然后,我们通过估计等价来探索不同时间段的跨城市土地价格差异。如第(3)和(4)栏所示,无论交易季节如何,供暖城市的土地交易单价都明显高于非供暖城市,这反映了取暖线上方和下方的土地价格水平的系统性差异。因此,我们需要DID模型,以捕捉北部和南部城市之间土地价格水平的差异。

 

我们进一步检查了冬季南部城市相对于北部城市的价格下降是南方价格下跌还是北部价格上涨?具体而言,我们在表A.3中分别比较了南部和北部的边界城市和非边界城市。在第(1)栏中,对照组包括有供暖服务的城市第二层的土地交易,处理组包括有供暖服务的城市和北到供暖边境的土地交易。在第(2)栏中,对照组包括没有供暖服务的第二层城市的土地交易,处理组包括没有供暖服务和仅以南到供暖边境的城市的土地交易。

如表所示,供暖城市的DID估计量很小且不显著(第(1)栏),而对非供暖城市具有统计和经济意义(第(2)栏)。具体而言,在供暖期间,非供暖边界城市的土地交易单价比第二层非供暖城市低约9.5%。这一发现再次证实,定价错误的来源来自边界上的非供暖城市,而不是供暖城市。

 

(二) 稳健型检验

在本节中,我们对公式(3)中的基线回归进行了一系列的稳健性检查。结果在表3中报告。

(三)可能的机制

供暖服务期间供暖边境以南城市的土地价格大幅大幅大幅折扣,这种错误定价效应可能是由土地购买者的行为偏见驱动的。在本节中,我们测试了几种可能的机制,包括预测偏差、错误的信念和显著性偏见。

 

1、预测偏差

一个合理的心理解释是预测偏见,它预测个人的当前地位会影响他们的决策过程。在冬季在没有取暖服务的情况下购买土地的情况下,低温和极端天气可能是引发认知偏见的不利条件。

 

因此,在本节中,我们将测试天气条件的冲击如何影响价格折扣,如表5所示。在A面板中,我们使用DDD模型,其中新增最低温度和非供暖之间的相互作用,以及最低温度与冬季之间的相互作用。除了等式(3)中提到的控制变量外,我们还包括城市级平均结露点、风速、能见度、压力和降水量。

2、错误的信念

预测偏差的标准模型假设个人正确预测未来状态,并错误预测他们在这些状态下将获得的效用。因此,对我们结果的另一个密切相关的解释可能是错误的信念,定义为如果当前的条件导致个人错误地预测未来,个人也可能以类似的方式无法预测未来与状态有关的效用。

 

3、 显著性偏见

另一种可能的行为解释是显著性偏见,它断言在某些情况下,人们可能会不成比例地、不理性地关注产品的某些特征。在我们的背景下,显著性偏见可能来自南部城市缺乏地区供暖政策,这与取暖线正上方的邻近城市形成鲜明对比。然后,供暖服务的开始可能会成为提醒边境南部买家这种对比的线索。因此,南方的土地购买者可能会在冬天更加重视供暖公用事业。在显著性的预测下,我们将观察到靠近供暖线的土地的主要影响越来越大。

 

4、异质性

关于土地交易的丰富信息使我们能够进行一些异质性分析。本文从土地面积、土地用途、土地交易买方三方面进行了异质性分析,结果如表8所示:

 

05

结论

到目前为止,主要的实证发现有三个方面。首先,非供暖城市的土地交易在冬季价格下降,而取暖城市的土地交易不会表现出这种异常现象。其次,在恶劣的天气条件下,价格下跌幅度尤为大。第三,这种效果仅适用于小块土地、住宅或商业用途地块以及个人买家购买的地块。此外,我们提供了一些证据,表明土地定价错误可能反映了南方买家表现出的预测偏见,他们在非供暖期间购买土地时没有取暖设施的冬季严酷性。我们进一步进行供应方分析,探索买家是否从他们的认知偏见中吸取教训,并讨论空气污染是否可能成为影响我们基线结果的混淆因素。得出以下结论:

 

1、  一方面,企业买家在购买土地时不会受到认知偏见的影响。另一方面,个人买家可能会从市场定价错误中吸取教训,并在重复收购中调整购买季节。

 

2、 如表A.10所示,土地定价错误的影响只出现在教育水平较低的城市。

3、总的来说,表A.11中的结果表明,空气污染可能不是基线效应的潜在机制。

 

结束语

06

恶劣的天气条件可能会以理性或非理性的方式影响人类行为。在中国,地区供暖服务为北部的住宅提供抵御恶劣天气的室内防护罩,而南部的住宅在冬季暴露在低于冰点的温度下。本文借鉴了中国地区供暖服务的地理环境,调查了土地购买者的行为反应。具体而言,我们回答了:与北部相比,南部的土地在取暖期间是否以较低的价格进行交易的问题并进行了解释。

 

使用供暖线周围土地交易的差异规范,我们记录了南部土地取暖期间价格大幅下跌,幅度为7.1%。经验发现,在低温和恶劣天气条件下,价格的这种偏差尤为突出,这为预测偏差提供了一些支持。在记录和证明土地市场的错误定价后,我们进一步发现市场参与者可以通过重复交易来纠正他们的认知偏见。具体而言,非供暖城市的个人重复买家更有可能在取暖期间购买土地,因为平均价格随着经验的增加而大幅降低。总的来说,这些发现支持了土地市场存在学习或“反偏见”过程。

 

基于上述结论,本文提出以下政策建议:

首先,我们的估计表明,在中国,支付地区供暖服务的意愿相当可观。因此,我们的实证结果增加了公众对供暖服务成本效益分析的讨论。

 

其次,虽然有必要采取气候行动来减少或对冲极端天气,但减轻相关行为偏见的额外政策也同样重要。我们的调查结果显示,地方政府应该为个人土地购买者提供更多信息,以减少个人行为偏见。例如,考虑到个人买家获取和分析信息的能力不如公司买家,即使他们在好日子做出决定,也应该很好地考虑可能的恶劣天气条件。

 

最后,提出该领域几个可能的开放式问题供大家思考:

采取其他能源政策,对冲恶劣天气可能引发资产价格的行为偏见,这值得在未来的研究和实践中给予更多关注。最后,一个更普遍的问题是,气候变化和极端天气,以及人们对它们的适应是否以及如何影响长期投资决策。

 

 

 Abstract

This paper documents the environmentally induced behavioral biases in the land market and shows how buyers correct their biases by learning from repeated transactions. Using a sample of government land sales along two sides of the heating service line in China, we first show land parcels transacted in the south in the winter are associated with an average price discount of 7.1%, compared to transactions in the north where heating service is provided. We discuss three possible explanations, including projection bias, incorrect belief, and salience bias. We find adverse weather such as low temperature and extreme weather may trigger the mispricing in the absence of the heating service, lending support to the projection bias. Moreover, our empirical investigations suggest the local government, as the only land seller, responds weakly to such biases. We also provide suggestive evidence that individual buyers in the south can learn from prior experience.

 

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