推文人 | 张泽邦 

原文信息：Wang S Y. State misallocation and housing prices: theory and evidence from China[J]. American Economic Review, 2011, 101(5): 2081-2107.

 

1.引言

 

在世界各国，国家以多种形式参与住房市场。本文主要研究国家通过向国家雇员提供保障性住房而干预住房的形式。

 

本文用“错配”（mismatch）一词来描述国家分配和市场分配下在私有市场住房消费的差异。估计了中国私有化前住房错配程度和改革后的均衡价格效应。此外，本文还计算了与住房错配相关的福利损失。

 

本文利用中国健康与营养调查（China Health and Nutrition Survey，CHNS）的面板数据，使用中国国家保障性住房供应的大规模住房改革来检验该模型的预测。经验结果表明，消除价格扭曲可以使家庭增加住房消费。

 

2.背景

 

2.1国有住房私有化

 

1994年7月，国务院制定了国有单位向全国城镇居民出售公房的办法。居住在国有住房的家庭有机会购买现有住房的产权。

 

绝大多数国有住房家庭选择购买私有产权，1994年开始的住房改革使中国成为世界上住房自有率最高的国家之一。图1纵轴为居住在城市地区的家庭的住房自有率。住房自有率从20世纪90年代初的55%左右上升到住房改革后的80%以上。

 

 

2.2制度背景

 

与美国等发达国家相比，正规银行机构的个人抵押贷款在中国并不常见。但有证据证实，非正规部门贷款在改革前后非常普遍。

 

自1958年以来，中国政府一直通过户籍制度来控制居民流动。主要影响的是农村居民向城市地区的迁移。

 

3.理论框架

 

3.1初始均衡

 

考虑这样的住房市场：受管制的国有住房市场c，和不受管制的私有住房市场u。人们不能自由进入国有住房市场，分到的房子由政府决定。有机会住国有住房居民可以拒绝居住国有住房，并进入私有住房市场。

 

图2反映了改革前的国有住房市场。供应完全没有弹性。需求曲线代表了市场中家庭的支付意愿。国家选择补贴住房，所以。

 

 

3.2改革对房价的影响

 

由于允许城市居民以较低的价格购买其居住的国有住房，所以改革后私有市场的住房供给S'，受改革前国有住房数量的影响而增加。

 

为了更清楚地看出房改对均衡房价的影响，假定搬迁花费为0，且私有和国有住房居民对于住房的偏好没有差别。

 

3.3房改对价格的影响

 

图3描述了供给和需求等量变动的情况，但情况并不一定是这样。供需变动对住房价格的影响取决于供求变动的相对大小以及供求的弹性。

 

需求相对于供给的变化幅度由改革前的国家住房分配制度决定。国有住房价格的扭曲可能导致家庭的住房占有量多于（少于）他们将选择在私人市场消费的住房数量。平均而言，如果家庭被分配到比他们应消费的住房更小（更大）的房子，那么需求的变化幅度将大于（小于）供给的变化，而价格将上升（下降）。

4.微观经济数据

 

4.1数据

 

分析中使用的数据来自中国健康营养调查数据（CHNS）。涵盖九个省（广西、贵州、黑龙江、河南、湖北、湖南、江苏、辽宁和山东）。面板数据集涵盖了大约1989、1991、1993、1997、2000和2004年的4400户家庭。由于住房改革只在城市实施，因此分析仅限于城市样本。

 

本文使用住户自报告的住宅的市场租金作为住房服务数量的代理变量。租金价值用联合国价格平减指数换算成1990元人民币水平。这项调查报告了房屋质量的多个方面，包括占地面积、是否有冲水马桶以及水电设施。

 

描述性统计见表1。

 

住房特点：国有住房月平均价值比私有住房低18元，即17%；国有住房平均建筑面积44.35平方米，不到普通私有住房的一半；国有住房更有可能拥有现代化的便利设施。

 

家庭特点：户主年龄和1990年实际拥有的非住房耐用资产价值（不含不包括住房或金融资产）相似；私有住房的家庭平均多出0.46个成员，可能反映了有限建筑面积的影响；国有住房家庭受教育程度高，但月收入低。

4.2错配的估计

 

在1989年、1991年和1993年的私有住房住户样本中，估计了j省和t年住户i所住房屋每月市场租金价值V_ijt的对数公式：

其中，X_ijt包括户主年龄、家庭月收入的对数和家庭总资产对数。τ_jt是省-年指示变量。上式的估计系数与改革前国有住房住户的X_ijt相结合，能够得出了国有住房住户如果没有从雇主那里获得保障性住房，将消费的住房服务量的预测值。错配程度为该家庭按市场租金价值预测的住房消费与实际金额之间的差额。

 

数据的主要优点是提供了改革前后相同家庭的信息。因此，本文接下来对于数据的面板结构的假设有效性进行检验。考虑住房消费价值的真实方程式：

其中，γ_i反映家庭i未被观察到的、不变的住房偏好。

 

表2的第1列的样本为改革前（1989、1991和1993）期间居住在私有住房的家庭。第2列中的样本为改革后（1997、2000和2004）以及1993年已经居住在私人住宅中的家庭。

 

在两个样本中，住房消费都随着收入和财富的增加而增加。

表3显示了改革前后住房错配的程度。

 

根据定义，居住在私有住房的家庭的平均错配水平为0。第1列显示，改革前，国有住房家庭所住的房屋比他们在私有市场中选择的价值低15%。第2列估计结果说明，1993年国有住房家庭与1993年私人住房家庭没有不同的住房偏好。

4.3经验研究结果

 

错配和家庭住房流动性：

 

家庭改变住所的可能性应该与其改革前错配程度正相关，通过Probit回归中估计了错配程度delta_i对搬家概率的影响：

其中m为表示家庭i在t时期是否搬家的虚拟变量。对于在改革前居住在国家补贴住房的家庭来说，β1的估计值在改革后应该是正数。作为稳健性检验，还验证了Delta_i对国有住房家庭样本在改革前搬家概率的影响。

 

上式的估计结果见表4。第2列表明，改革前错配程度绝对值较高的家庭更有可能搬家。错配绝对值加倍，搬家概率平均增加9.2%。可能是因为搬家的成本过大。但是，国有住房家庭可能选择投资翻修现有住房，这可以解释住房流动性变动不大情况下住房消费和价格的大幅增长。

错配和家庭层面的消费：

 

除了增加居住流动性，改革前更高的错配水平也应与家庭住房服务消费的数量增加相对应。为检验这一预测，对1993年居住在国有住房的家庭样本进行了如下估计：

 

表5的Panel A和Panel B分别是上面二式的估计结果。家庭改革前错配程度与改革后家庭的住房消费存在正相关关系。改革前居住在国有住房的家庭在改革后居住的房屋更大、质量更高。这部分是由于改善了现有住房，部分是由于居民迁入更符合家庭喜好的住房单元。

省级错配和市场房价：

 

前两部分从需求方面提供了证据，本部分研究均衡对价格的影响。根据理论框架，表3中对国有部门错配为正的估计表明，私有化后单位住房服务的均衡价格应该增加。鉴于缺乏省、市层面的房价数据，在中国住房改革之前，用CHNS数据对模型的预测进行了检验。估计以下回归：

其中R_ijt是家庭i在省份j和年份t的每平方米住房的市场价值。Delta_j是省份j所有家庭改革前错配的平均水平。因变量是每平方米住房市场价值的对数，而不是数量。为了分理处错配对改革后房价变化的影响，纳入家庭固定效应。此外，通过一系列虚拟变量控制住房质量的变化Q_it。

 

如果国有雇主对雇员家庭构成的变化反应不及时，那么一个省的高人口增长率可能会增加住房错配。人口高增长率也可能增加对私有房屋的需求。为了解决这个问题，将时间与1993年该省GDP对数的交互项、时间与该省1993年人口对数之间的交互项纳入回归。

 

表6反映了改革前省级错配对每平方米房价变化的影响。结果证实，私有化后的房价升高与在改革前国有住房错配程度正相关。自1997年起，系数的幅度有大幅跃升（因为一般住用5年后可以依法进入市场），而改革前，省级错配对私有住房价格没有任何显著影响。

4.4福利效应

 

本文计算了国家分配住房的福利成本。衡量的是如果国有住房家庭获得补贴公寓的市场租金价值作为工资，并能够选择如何在住房和非住房消费之间分配收入，他们将得到的额外效用。家庭偏好由以下Cobb-Douglas效用函数表示：

 

根据上式，本文估计了一组自始至终居住在私人住房的家庭的模型参数，因变量是住户报告的住宅每月租金价值。福利计算的假设是，给定x，改革前国有住房居民和私有住房居民家庭从住房和非住房消费中获得的效用是相同的。

 

结果如表7所示。家庭收入和房屋租赁价值之间的关系在1%的水平上显著，α的估计值等于0.946。

为了计算福利收益，使用估计错配的公式中省-年指标的系数估计值来估计省-年价格。用房屋的市场租赁价值除以这个价格，以得出每户家庭的住房服务数量h。结合住房服务数量和家庭层面的收入和特征数据，以及α和β的估计值，计算出国有住房和私有住房家庭的平均福利。

 

如果国有部门将租金补贴的价值作为工资支付，并且家庭能够选择他们的最佳住房和非住房消费额，将会导致的福利增加。这假设改革前的价格没有变化，也没有将实物住房利益转化为收入的税收影响。表8第3列显示，国有住房居民的平均效用增加了25%。

5.结论

 

本文为理解与国家雇主提供的住房制度相关的扭曲如何影响均衡的房价提供了一个框架。研究发现，在改革之前，国有住房中的家庭所占用的住房价值比他们选择在私人市场消费的住房价值平均低15%左右。这种错配意味着，随着这些家庭进入私人住房市场，住房需求的变动比供应的变动更大。改革的净影响是均衡住房价格上涨了7.5%。与以住房福利是作为额外的工资支付、家庭能够选择其最佳的住房消费的制度相比，国家住房分配制度将国有居民的福利减少了25%。这一分析也可以为政府以其他形式参与住房市场提供一些启示。该框架可以适用于福利住房或租金控制的一般均衡效应分析。

 

本推文由中国经济转型讨论班（CETW）供稿。

 

Abstract

 

This paper examines the equilibrium price effects of the privatization of housing assets that were previously owned and allocated by the state. I develop a theoretical framework that shows that privatization can have ambiguous effects on prices in the private market, and that the degree of misallocation of the assets prior to privatization determines the subsequent price effects. I test the predictions of the model using a large-scale housing reform in China. The results suggest that the removal of price distortions allowed households to increase their consumption of housing and led to an increase in equilibrium housing prices.