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居住模式与中国城镇化——基于土地供给视角的经验研究，范建勇、莫家伟、张吉鹏，《中国社会科学》2015年第4期。

一、引言

工资＋城市公共产品—居住成本=保留效用的空间均衡思想是劳动力在城市间流动遵循的经典法则。在城市公共产品保持不变的条件下，人口空间流动均衡时保留效用是相等的，那么如果工资上升水平低于房价上升速度，城市人口增长就会慢下来。然而在中国人口增长快的城市往往表现出房价水平上涨幅度大、工资上升幅度相对较小等特征，这类城市的工资与房价增速并没有同步，本文称之为“工资与房价增长悖论”。本文拟从地方政府对土地供给的干预视角，应用空间均衡思想对人口、工资与房价增长悖论的城镇化现象进行了解释。

文章认为，这种悖论出现的一个重要原因就是地方政府的供地行为。其主要表现一是扩张工业用地供给、压低工业用地价格和实施各类优惠的税收政策，以招商引资，形式是各类工业促进GDP与就业增长（厂商在低价获地后会通过建造集体宿舍等途径，满足流动人口的住房需求，降低流动人口的居住成本降低，最终体现为快速城镇化过程中劳动力成本的降低。）。其二是利用地方政府在土地市场的垄断地位，减少商住用地的供地面积，通过抬高商住用地单价来提髙土地出让收入，并以“土地金融”为融资手段，进行城市基础设施建设和推动经济增长。

而迅猛发展的工业需要大量的工业用地和流动人口，创造的集聚效应又进一步推动了房价的快速上扬。根据空间均衡思想，如果流动人口居住在房价不断上涨的普通商品房，在工资没有同步增长的情况下，流动人口不可能连续地涌入集聚效应强、房价水平高的大城市或新兴城市。那么，流动人口对高房价产生“免疫力”的原因就是流动人口没有居住在普通商品房，退而选择厂商集体宿舍或租金价格低廉的“城中村”，这也是工资与房价背离的原因所在。

二、居住模式与城镇化：理论框架

文章第三部分构建了适合解释中国城镇化过程中流动人口居住模式的空间均衡模型（详见文章），并提出两个命题。

命题1：在住宅市场居住模式中（所有城市职工居住于住宅用地为主的普通商品房市场），地方政府增加工业用地供给，将同时提升城市人口、工资与房价水平；地方政府压缩住宅用地供给，将减缓城市人口增长，并加速提升工资与房价水平。

命题2：在工业用地 居住模式中，地方政府增加工业用地供给，将提升城市人口与房价水平，降低工资水平；并相应减少住宅用地供给，直接导致房价上涨，但与城市人口与工资水平无直接联系。

三、实证检验

（一）本文建立了如下一组基于面板数据的计量模型进行检验：

文章中所使用的数据是地级市数据，所以比较难获取，作者选了许多代理变量，这里列出一些。（1）本文采用的市辖区存量土地数据来自于《中国城市建设统计年鉴》，工业用地数据是《中国城市建设统计年鉴》中的“工业用地”与“仓储用地”面积之和 居住用地数据是统计中的“居住用地”面积。（2）文章将 《中国城市建设统计年鉴》中的“城区人口”与“暂住人口”之和，作为城市常住人口的替代变量。并采取三种不同的人口数据作为稳健性检验：市辖区在岗职工人数；市辖区从业人员人数和人口普查数据。作为对比，本文同时给出对户籍人口的回归结果。（3）工资数据采用《中国城市统计年鉴》的市辖区在岗职工平均工资，由市辖区在岗职工工资总额除以在岗职工人数而得，并使用全市的人均可支配收入作为稳健性检验。（4）采用《中国区域经济统计年鉴》的住宅平均销售价格作为基准变量，使用商品房平均销售价格作为稳健性检验。（5）控制变量中。对于技术进步Ａ，本文用城市的累积实际使用外资金额来度量（FDI），假定引进的外资代表了先进的生产力，促进本地经济发展。

（二）实证结果

这里只给出基准回归的结果，文中用不同人口衡量方法、不同工资衡量方法、不同房价衡量方法做的稳健性检验结果不列出，三种稳健性检验都很好的支持了基准回归结果。

工业用地扩张与人口、工资和房价之间的计量结果关系显示，中国城镇化符合以工业用地为主的非普通商品房居住模式的理论预期。即工业用地扩张将吸引更多的人口流入，同时提髙房价，但降低职工工资水平。

原文摘要

如何解释地方政府在中国快速城镇化与经济发展过程中所扮演的积极角色，为什么城市高企的房价没有抑制外来人口的持续流入？从土地供给角度对地方政府推动城缜化内在机制的探讨，将地方政府在土地市场上的干预行为具体化为扩张工业用地供应、相对缩减住宅用地供应，并以新增常住人口的居住模式选择为切入点，建立适合解释中国城镇化的空间均衡模型，进行理论研究和实证检验。研究发现，中国特色的城镇化道路，可以用新增常住人口居住在价格低廉的非普通商品房为主的模式来解释，工业用地扩张推动城市常住人口增长、房价上升，但降低了工资水平。

 樊学瑞 香樟经济学术圈

图片来源：http://baike.so.com/doc/6754202-6968782.html