推文人 | 赖汪洋

 

 

原文信息

 

Glaeser, E.L. and Gyourko, J. (2005). Urban decline and durable housing, Journal of Political Economy. 113, 345-375.

 

推文正文

 

一个城市的人口和房屋数量往往是高度相关的。把美国前4次人口普查年份的房屋数量对人口做回归（双对数），得到的估计弹性和R方都会接近于1。尽管房屋数量和人口变化联系紧密，但是以往的研究常常忽略了房屋持久耐用的物理属性。以往研究一个潜在的假设就是新的房屋会随人口涌入而出现，且随着人口流出，房屋也会较快的消失。然而，房屋不像其他的商品，房屋具有耐用的属性，其使用周期可以是几十年甚至百年。

 

因为房屋不会迅速消失，城市衰退和城市发展也并非对称关系。理解房屋的耐用属性有助于理解城市衰退的现象。这篇文章基于Rosen (1979) and Roback (1980, 1982)空间均衡的模型，提出了一个城市衰退和房屋耐用性的模型并进行了相关的检验。图1是模型的基本框架。房屋的供给曲线是拐折的，当房价高于建造成本，房屋供给弹性非常大，当房价低于建造成本的时候，供给弹性非常小。由于房屋的耐用属性（数量不会短时间降低），一个负的需求冲击（从D到D1）会导致房价迅速下降。由于房子数量和人口紧密相连，在衰退中的城市一开始会出现房价下降，而不是人口下降。对于一个正的需求冲击而言（从D到D2），只要房屋的供给弹性大，人口的增加只会伴随较少的房价增长。

这种对于正负需求冲击非对称的供给曲线和我们观察到的现实是一致的。城市在扩张的时候是及其迅速的（比如Las Vegas的人口在90年代增加了61.6%）而城市衰退过程较为缓慢（比如Hartford, CT是90年代人口100000以上人口城市中流失最多的地方，也才流失13.9%）

 

房屋的耐用属性也说明其他促进城市增长的外生冲击将对人口数量有较大影响，对房价影响较小，其他抑制城市增长的外生冲击对房价影响较大，对人口数量影响较小。房屋耐用属性也有助于解释城市衰退和贫困。当城市的生产力下降，高人力资本的劳动力将会将先离开，降低的房价会吸引低人力资本的人流入。正如作者所发现，90年代的人口增长和99年的家庭贫困率的相关系数为-0.48，这个系数在控制空置和廉价的房屋数量后变得不显著。这有助于解释为什么衰退中的城市会出现各种社会困境。

 

Abstract

 

Urban decline is not the mirror image of growth, and durable housing is the primary reason the nature of decline is so different. This paper presents a model of urban decline with durable housing and verifies these implications of the model: (1) city growth rates are skewed so that cities grow more quickly than they decline; (2) urban decline is highly persistent; (3) positive shocks increase population more than they increase housing prices; (4) negative shocks decrease housing prices more than they decrease population; (5) if housing prices are below construction costs, then the city declines; and (6) the combination of cheap housing and weak labor demand attracts individuals with low levels of human capital to declining cities.