图片来源：纪录片《Decade of Fire》海报
原文信息：Ingrid Gould Ellen, Daniel A. Hartley, Jeffrey Lin, Wei You; The Bronx Is Burning: Urban Disinvestment Effects of Fair Access to Insurance Requirements Plans. The Review of Economics and Statistics 2026.
01
引言
保险对良好运作的房地产市场至关重要，贷款、维修、买卖、新建，几乎每一环节都离不开它。但保险合同也可能诱发道德风险：在某些制度设计下，放弃甚至毁掉一处房产，反而比好好维护它更加划算。文章在保险短缺与城市衰退的背景下，为一项善意政策干预如何扭曲房地产市场行为，提供了新的证据。
故事发生在二十世纪中期的美国。彼时大批中产阶级白人家庭搬离中心城市、迁往郊区，保险公司也随之撤离，导致中心城市的保单价格高昂、供不应求，且随时可能被取消。为应对这一保险红线问题，国会于1968年授权设立公平获得保险要求（FAIR）计划，向被私人市场拒绝承保的房主提供保险。但这项计划存在三个隐患：承保时不得考虑犯罪、火灾等环境风险；损失由所有参与的保险公司共同分摊；赔付标准又常常远超房产的实际市场价值。FAIR计划确实帮助大批房主重新获得了保险，但争议很快浮现：过于慷慨的赔付，恰恰可能激励房主放弃维护，甚至为利纵火。
文章重新审视了这场争议，使用三重差分设计，比较了1968年计划授权前后、保险可及度下降与稳定的小区，以及参与和不参与FAIR的州之间的差异。结果发现，FAIR计划意外导致了显著的住房去投资，并伴随社区人口下降和黑人人口比例上升。文章首次为FAIR计划的住房和社区影响提供了因果估计，识别出住房去投资加剧社区衰退这一“末日循环”中被忽视的方向。
02
历史背景
保险公司当时经常撤走城市社区的代理网点，转而加密郊区布局，而房主往往就近投保，代理网点的分布因此在很大程度上决定了一个社区能否获得保险。针对这一保险红线问题，休斯委员会建议设立FAIR计划，国会随即授权，并向参与的保险公司提供联邦骚乱再保险作为激励。1968年，17个州和华盛顿特区率先推行FAIR计划，1970年又有9个州加入，到1977年9月，累计承保的房产已超过570万处。
计划的初衷是善意的，但围绕逆向激励的担忧很快浮现。批评者集中指出三个问题：计划被禁止以犯罪、火灾等环境风险为由拒保，导致接受率居高不下；损失由州内保险公司共同分摊，削弱了审慎承保的动力；许多计划的赔付又常常超过衰退社区的实际市场价值，造成了过度投保。多个州的调查显示，相当比例的FAIR火灾索赔被认定为可能纵火，多数FAIR计划也长期处于亏损状态。到二十世纪八十年代，各州才开始收紧条例以降低纵火风险。
03
数据与方法
（1）测量。文章使用1950至1990年间五个普查年份、26个主要美国城市、边界一致的人口普查小区的平衡面板，共约30000个小区-年份观测值。主要结果变量是每个小区-年份中1940年以前建成的战前住房单位数量，用以衡量住房去投资的程度。此外还考察了总住房单位、平均租金、平均家庭收入、平均教育程度和黑人人口份额等其他社区结果。
为识别可能被提供FAIR计划的小区，文章从26个城市1940年和1967年的城市目录中数字化了保险公司地址，构造出小区i、城市c、年份t下的保险可及度指数：
其中，d_ij是小区到附近保险公司j的距离，gamma是空间衰减参数，G_ct是用于缩放调整的地理编码成功率。简单说，小区离保险公司越近、附近保险公司越多，可及度就越高。若某小区1967年的保险可及度低于1940年，说明附近的私人保险公司有所撤离，这类小区更可能获得FAIR保单，被划为处理组：I_ics=1 [M_ic1967<M_ic1940]。这一设计既回避了难以获取的实际FAIR保单发放数据，也避免了内生性问题——真正获得FAIR保单的房产，本身可能就与其他房产系统性不同。
（2）示例与验证。图1以纽约市为例：私营保险机构二战后大量撤离南布朗克斯、北布鲁克林等小区，这些小区构成了文章的处理组，而它们恰恰也是战前住房单位损失最严重的地方。
（3）模型。三重差分设计比较了三层：一是1968年FAIR计划授权前后小区结果的变化；二是同一城市内，保险可及度下降的小区与保持稳定的小区之间的差异；三是把这种城市内差异，放到1970年前实施FAIR计划的州与未实施的州之间再比一次，用后者作为反事实基准，剔除城市内部本就存在的社区衰退差异。模型的基准设定为：
其中，F_s表示州是否采用FAIR计划（1970年及以前），I_ics表示保险可及度是否下降，Post_t表示是否为1970年及以后，epsilon_icst是误差项。beta_1是关心的三重差分系数。
这一三重差分设计能否成立，取决于一个关键假设：FAIR计划出台前，两类州的城市内社区对比走势应当相似。预趋势检验证明了这一点确实成立。此外，文章还使用了两个额外设定：一是加入小区固定效应，控制小区间结果的水平差异；二是让四个处理前小区特征（黑人份额变化、人口变化、1960年租金与房价）与年份固定效应交互，以灵活吸收处理前趋势。
04
实证结果
（1）战前住房存量。图2a绘制了四类小区（早、晚期FAIR州的处理组与对照组）战前住房存量的原始均值。1950至1960年间四组走势相近，支持平行趋势；1960年后所有组均下滑，但早期FAIR州出现明显分化——保险可及度下降的小区跌幅显著更大，且差距在六七十年代持续拉大，而晚期FAIR州两组差异甚微。
表1显示，三重差分系数显著为负。基准设定下，FAIR计划的ITT效应是受处理小区平均损失225个战前住房单位，相当于1960年基线存量的14.7%，约占同期观察到总损失的41%。用律师事务所和非财产保险公司的可及度变化作安慰剂检验，均未发现对战前住房单位有影响，说明结果确实来自财产保险这一渠道。
图2b-c的事件研究确认了处理前趋势平行，动态效应约三分之一到二分之一在1970年已出现，1980年后趋于平稳。图2d-e的安慰剂检验同样显示零效应。
表2显示，异质性效应符合预期。自住业主的去投资机会成本更高，其住房单位所受影响小且不显著，而租赁和多户住房单位则显著大幅下降；控制1960年住房质量后结果依然稳健。
（2）社区结果。表3显示，保险可及度下降导致小区白人和非白人人口均显著减少，黑人人口份额则显著上升，表明FAIR计划加速了白人外迁，并可能拉低了受影响社区的经济地位。
（3）建筑火灾证据。文章利用1942-1988年间跨越43个城市的建筑火灾数据进一步检验FAIR计划与建筑火灾之间的关联，估计回归：
结果显示，早期FAIR州的城市在1968年后，建筑火灾比非FAIR城市多出约39%。粗略折算，1978年纽约市每个受影响小区每年多出约32起火灾。
05
结论
当今的保险市场正经历一场由气候变化驱动的新危机——野火、飓风等灾害频发，保险公司大批从加州、佛州这类易灾州撤退，房主同样面临涨价拒保，各州FAIR计划也同样年年亏损。但两者的走向未必相同：当年对城市骚乱的恐惧最终消退了，气候风险却不会自行消退。道德风险也换了副面孔：过去是纵容房主放弃内城的房子，如今则可能纵容人们继续往易灾地区开发。文章给的建议很直接——赔付金额，应取公平市场价值与实际现金价值中较低的那一个，这样一来，搬离高风险地区反而会变成更理性的选择，这与七十年代那种被迫、无奈的迁离已经不是同一回事。
回到六十年代的FAIR计划本身：这套本该托底的保险计划，却削弱了房主维护住房的动力，让战前住房存量大幅缩水，也改变了社区人口构成——住房去投资不只是社区衰败的结果，本身也能成为推动衰败的力量。这不意味着所有保险市场干预都会重蹈覆辙，类似后果本是可以避免的。
好心，未必能办成好事，激励设计得怎么样，远比出发点有多好更重要。
推文作者：王祎，广东外语外贸大学讲师。
Abstract
We study the unintended effects of Fair Access to Insurance Requirements (FAIR) plans developed by 26 states in the 1960s to address insurance redlining in urban neighborhoods. FAIR plans' problematic features included prohibitions on considering environmental hazards in underwriting, mandatory insurer participation in pools that diluted underwriting incentives, and payouts exceeding market values in declining areas. Using a triple-difference design comparing pre/post-FAIR periods, neighborhoods with/without likely FAIR access, and participating/non-participating states, we find that FAIR inadvertently led to significant housing disinvestment and accelerated declines in neighborhood population, with simultaneous increases in the Black population share.
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